Investissement locatif, en direct ou via une société ?

Partager sur :
Investissement locatif, en direct ou via une société ?

Malgré les hésitations entre ces deux formules, il est capital de prendre cette décision avant d’acquérir le bien.

Lors d’un investissement immobilier, il existe un choix entre deux formules : l’acquisition à travers une société (SCI) ou en direct. Une majorité des investisseurs achètent en direct, cependant ce n’est pas forcément l’idéal pour protéger son conjoint ou anticiper sa transmission. Explications

Les avantages d’acheter un immeuble via une SCI

Le principal atout de cette formule là est d’éviter le régime de l’indivision qui s’applique si le bien immobilier est acheter en direct à plusieurs. Dans le régime de l’indivision l’investisseur est propriétaire d’une quote-part de propriété proportionnelle à l’apport. Mais l’indivision est un régime juridiquement instable, qui ne correspond pas à une stratégie patrimoniale sur le long terme. En cas de sortie de l’indivision par un des indivisaires, les autres sont dans l’obligation de lui racheter sa part, à défaut le bien est vendu.

Dans le cas où l’investissement est en couple, la SCI permet d’assurer l’avenir du conjoint en le protégeant d’une indivision avec les enfants. En mettant en place une cogérance qui permet de prévoir que lors du premier décès, le conjoint survivant détiendra la gérance de la société. Dans le cas où l’investisseur vit en union libre, le concubin survivant ne fait pas parti des héritiers, cependant il est possible de le protéger lors de la constitution de la SCI en prévoyant un « démembrement croisé ». Les concubins s’échangent mutuellement l’usufruit ou la nue-propriété des parts sociales, ainsi au décès de l’un d’entre eux, le concubin survivant récupère la totalité des parts en pleine propriété.

Les avantages spécifiques en matière de transmission

La transmission de parts sociales d’une société permet d’optimiser l’abattement sur les droits de donation entre parents, enfants et petits-enfants (respectivement 100 000 € et 31 685€ tous les 15ans). Dans le cas où les immeubles ont été financés par un prêt, l’optimisation fiscale est d’autant plus importante car le montant du crédit vient s’imputer sur la valeur des parts.

Autrement dit, la SCI permet de transmettre tout en gardant la main sur le patrimoine. Il existe une grande liberté dans la rédaction des statuts d’une SCI (nomination du gérant, administration des bien, acquisition, cession, travaux…). Ainsi chaque SCI permet de s’adapter aux objectifs patrimoniaux. Il faut compter environ 2 000 € pour faire rédiger ses statuts par un avocat ou un notaire et ainsi de garantir la sécurité juridique de la société. Si l’investisseur ne fait pas appel à un avocat ou un notaire, il est possible de créer sa SCI sur internet (entre 200 et 400€).

La fiscalité sur les loyers est-elle réduite en cas de détention via une SCI ?

En choisissant une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt qu’une imposition à l’impôt sur le revenu (IR), la fiscalité des loyers sera plus intéressante. A savoir qu’en cas de location meublée, cette option est obligatoire. Si les revenus sont soumis à l’IS, ils sont fiscalisés à 26.5% sur une base taxable diminuée des charges et amortissements réalisés sur les actifs. Dans le cas où les revenus sont imposés à l’IR, ils sont alors taxés sur une base plus large, en fonction du taux marginal d’imposition du contribuable, à cela s’ajoute les prélèvements sociaux. De plus, dans le cadre d’une SCI à l’IS, il est possible de ne pas distribuer les dividendes, et ainsi d’échapper à leur imposition. Les revenus demeurant dans la société, ils pourront être perçus au moment de la retraite par exemple. Seul point négatif, le calcul très défavorable des plus-values de cession qui réintègre les amortissements déduits chaque année. L’imposition à l’IS est donc réellement intéressante lorsque le patrimoine immobilier est conservé sur le long terme.

 

Source : Figaro Eco