Les particuliers qui ont investi dans l’immobilier locatif ont la possibilité de réduire tout ou partie de l’assiette imposable. Focus sur les différents régimes fonciers d’investissement locatifs (meublés et non meublé)
L’imposition des particuliers propriétaires diffèrent selon le type de location, meublée ou non. Pour la location meublée, le propriétaire déclare ses revenus locatifs au titre des bénéfices industriels et commerciaux, alors que dans le cadre du location non meublée les revenus doivent être déclarés dans la catégorie de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers). Il existe deux sous catégories au sein de ces régimes : un régime micro et un régime réel.
Fiscalité d’une location nue
« Le régime micro sur les revenus fonciers, accessible si les revenus locatifs ne dépassent pas 15000 euros par an, permet de bénéficier d’un abattement de 30%, correspondant aux charges, commente Edouard Pruvost, avocat fiscaliste en immobilier.Mais il est possible d’opter volontairement pour le régime réel : cela peut en effet être plus avantageux dans le cas où le montant total des charges dépasserait le forfait proposé ».
Quelles sont les charges déductibles ? Intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière frais de gestion, prime d’assurance… ainsi que les travaux d’entretien et d’amélioration. La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers se trouve dans l’article 31 du code général des impôts.
« Pour la location non meublée, si les charges dépassent les loyers perçus, un déficit est alors généré, qui pourra être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an », complète Edouard Pruvost. Malgré son impact limité, cet avantage fiscal n’est pas négligeable.
Fiscalité d’une location meublée
Concernant la location d’un bien meublée, qui dépend de la fiscalité des entreprise, le raisonnement est le même mais les barèmes varient. Aussi, le propriétaire peut opter pour le régime micro si c’est revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 €. L’abattement est de 50%. Il s’agit donc de déterminer si les charges déductibles au réel sont supérieures au montant du forfait.
« L’avantage du régime meublé est la possibilité de pouvoir pratiquer, en plus, un amortissement du bien, qui prend en compte la dépréciation du bien dans le temps et permet ainsi de diminuer l’assiette imposable, détaille Edouard Pruvost. Généralement, lorsque l’on pratique un amortissement et que l’on additionne toutes les charges, il est possible de réduire la quasi-totalité voire la totalité de l’assiette imposable ».
Dans le cadre d’une location meublée, beaucoup d’investisseurs ne paient pas d’impôts sur le revenu locatif. Dans le cas où, il effectue des travaux, un déficit peut même être formé et reporté sur les années suivantes. « Pour un propriétaire qui souhaite allier simplicité et efficacité, la location meublée, au régime réel, avec amortissement du bien, est le régime le plus adapté », précise Edouard Pruvost.
Fiscalité d’une SCI (Société Civile Immobilière)
Que ce soit dans le cadre d’un investissement locatif d’un bien nue ou meublé, le particulier investisseur peut opter pour la création d’une SCI (minimum 2 associés).
Il existe alors deux régimes fiscaux : soit l’impôt sur le revenu, soit l’impôt sur les sociétés. « L’avantage fiscal principal de la constitution d’une SCI, dans le cas d’un investissement locatif, est la possibilité d'opter à l'impôt sur les sociétés, et ainsi de ne pas être soumis aux tranches progressives de l’impôt sur le revenu - ces tranches progressives atteignant 45%, signale Edouard Pruvost. En effet, les bénéfices réalisés sont imposés selon un taux fixe en cas d’option à l’impôt sur les sociétés ».
Dans le cadre d’investissement immobilier, l’imposition reste un axe majeur puisqu’elle aura un impact sur la rentabilité de l’investissement. Aussi, il vaut mieux étudier correctement la rentabilité ainsi que l’offre et la demande de la ville où se trouve le bien loué.
Source : Le Figaro Immo
