Crédit, activité, prix… ce qui se prévoit pour les marchés de l’immobilier ancien résidentiel en France en 2021.
Malgré le contexte inédit et son impact sur l’activité économique mondiale, le marché immobilier français peut-il maintenir le même rythme que l’année passée ? les premières sont observables.
Stabilisation des prix
On constate pour le moment une stabilisation des prix de l’immobilier résidentiel ancien, et même des baisses minimes dans certaines zones, comme par exemple dans la capitale. « La difficulté principale que nous rencontrons actuellement [sur le marché parisien et des Hauts-de-Seine], relève Alexander Kraft, PDG de Sotheby's International Realty France - Monaco, est l'appétit important des vendeurs, qui ne sont pas en phase avec les circonstances extraordinaires, et par conséquent pas à l'écoute de la valeur réelle du marché. » Le réseau Century 21 remarque même que l’évolution du marché parisien au 4ème trimestre 2020 laisse présager qu’on a atteint un plafond et que la hausse des prix de la capitale est pour le moment suspendue.
Cependant, il ne faut pas espérer un retournement soudain de cette tendance. « Bien sûr, souligne le directeur scientifique de Meilleurs Agents, Thomas Lefebvre, le marché immobilier ne sortira pas indemne de la crise économique qui s'annonce. » Constatant que depuis septembre 2020, une ère de repli s’est amorcée, celle-ci « ne devrait pas conduire à un effondrement notamment grâce au maintien de la confiance des ménages et à des taux d'emprunt qui resteront exceptionnellement bas. »
Si la capitale et aucune de dix plus grandes villes françaises, n’ont l’aire de pouvoir éviter à la phase de stabilisation des prix observée depuis la rentrée, selon Meilleurs Agents, quelques villes résistent cependant mieux que d’autres, et devraient maintenir cette tendance en 2021, pour exemple, Strasbourg, Lille, ou encore Nantes.
L’exode urbain est en marche
Les particuliers français n’ont jamais autant envisagé de bouger, quitter les grandes métropoles, vivre à la campagne, posséder un extérieur… Les multiples confinements, et le contexte sanitaire ont motiver à passer le pas pour certains d’entre eux, ils ont aussi fait naître une nouvelle tendance de « bi-résidence » possible grâce au télétravail. Ce désir de nature, d’espace a été remarqué par tous les grands réseaux immobiliers. Certains le considère comme un épiphénomène alors que pour d’autres, ceci amorcerait un profond changement de mode de vie.
La nouvelle résolution pour l’année 2021 des français qui veulent déménager, c'est de vivre à la campagne (50 % des sondés), devant les villes moyennes (38 %), suivi des grandes villes (12 %), d’après une récente étude de Liberkeys (agence immobilière digitale). Cependant il faut faire attention à un enthousiasme temporaire et précipités pour les villes moyennes ou les zones rurales. Le réseau d’agence immobilière Orpi a déjà observé quelques revirements : « On observe, à la marge pour l'instant, que des biens achetés par des citadins dans des zones plus rurales à l'issue du premier confinement sont de nouveau mis en vente aujourd'hui. D'où l'importance de se projeter sur le long terme et d'être accompagné par un professionnel pour bien questionner son projet », ajoute la présidente d’Orpi, Christine Fumagalli.
La trame principale reste l’accès au travail. « La majorité des ménages réfléchissent principalement en termes d'emploi, considère Thomas Lefebvre. Si changement structurel de la demande il y a, il faudra donc plusieurs années avant qu'il émerge et surtout que ses effets se fassent concrètement ressentir sur l'évolution des prix. » Aussi, selon lui, cet éventuel exode urbain ne devrait pas toucher les zones les plus rurales mais plutôt se concentrer sur les villes moyennes les plus dynamiques.
L’accès au crédit assoupli
L’essence principale de tout projets immobiliers, le prêt immobilier voit au global des conditions d’accès s’assouplir. En premier lieu, sur l’aspect des taux d’intérêt appliqués. Déjà très bas fin 2020, (moyenne de 1.20%) ils devraient continuer leur baisse, d’après des courtiers en crédit.
Selon Pretto, fintech du crédit immobilier, de nouveaux records de taux bas ont été atteint à la fin de l’année 2020. La moyenne des taux de prêt sur 20 ans est ainsi passé de 1.13% en début d’année à 1.09 % en fin d’année 2020. « D'après les premiers barèmes de taux reçus en janvier, souligne le cofondateur de Pretto, Pierre Chapon, les conditions de taux restent bien orientées. » Il ajoute : « Il n'y a pas de raisons macroéconomiques à ce jour pour que les taux remontent. »
D’autres éléments sont positifs, en effet le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a communiqué de nouvelles recommandations qui facilitent l’accès au crédit, ce qui devrait permettre de favoriser le retour des emprunteurs, tels que les seniors et les primo-accédants. Cependant concernant les investissements locatifs, les banques demeurent assez restrictives.
« Ces assouplissements, précise Pierre Chapon, vont s'ajouter aux flexibilités déjà largement permises à la fin de l'année par les banques. » Ainsi, pour « mieux faire passer un crédit », les banques présentes de nombreux montages financiers tels que le lissage des prêts en cours, la modulation ou encore le prêt à paliers.
Dans le même temps, la hausse des taux d’usure depuis le 3ème trimestre 2020 devrait maintenant favoriser les profils emprunteurs dont la situation de santé implique une assurance emprunteur coûteuse ou des emprunteurs plus âgés des souscrire à un crédit plus facilement. Enfin, depuis le deuxième confinement, les banques sont mieux préparées d’un point de vue opérationnel à poursuivre leurs activités dans le cas où il y aurait de nouveaux confinements.
Seul « problème » sur le thème du crédit, l’impact de la hausse du chômage menace la solvabilité des foyers français.
Source : Les Echos
