C’est décidé ? Vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale ? Voici les clés pour faire de cette grande aventure un succès !
Devenir propriétaire est une étape clé et un rêve pour de nombreux particuliers. Se constituer un patrimoine, être libre de réaliser des travaux, ne pas payer de loyer... autant de raisons qui les incitent à passer le cap. D'autant plus que le calcul entre une location et un achat immobilier est parfois en faveur de l'achat immobilier.
Si vous achetez à deux, déterminez qui achète
Beaucoup de questions émergent au moment d’une acquisition immobilière. En fonction de votre situation – en couple mais non marié ; non pacsé ; marié sous le régime de la séparation de biens ; ayant un apport tandis que votre partenaire n’en a pas ; …–, il est important de choisir les quotes-parts d’acquisition les plus justes. Et peut-être, dans certains cas, mieux vaut-il acheter seul ?
Les notaires conseillent le plus souvent d'être pacsés ou mariés pour acheter un bien immobilier à deux pour des questions d'héritage notamment. Pas étonnant donc que les Français considèrent l'achat immobilier, qui les engage sur 15 ans, 20 ans voire 30 ans, plus engageant que le mariage !
Les règles d'or du notaire pour un achat immobilier en couple
Lorsque vous achetez un bien immobilier à deux, quelques fondamentaux doivent être respectés. Maître Adler revient dans l'émission Les Clés de l'immo sur les règles d'or lorsque l'on achète un logement à deux. "Quand on s'aime tout va bien mais quand on ne s'aime plus... tout va moins bien".
Vérifiez la faisabilité financière de votre projet immobilier
Prenez rendez-vous avec votre banquier pour sonder avec lui votre capacité de remboursement d’un emprunt et donc le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire, de vos dépenses… Cette étape est essentielle pour connaître votre budget d'achat immobilier.
Ciblez vos visites immobilières
Le bon conseil étant de ne visiter que des biens immobiliers dont le prix de vente est proche de votre budget. La négociation du prix n'est pas automatique... Surtout dans les zones tendues où les biens affichés au prix se vendent rapidement avec des offres d'achat au prix !
Profitez d’un petit coup de pouce financier supplémentaire avec les prêts aidés
De nombreux prêts aidés vous permettent de compléter votre prêt principal.
1- Si vous achetez un bien dans le neuf, vous pourrez peut-être bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ)
2- Si votre entreprise le propose, vous pouvez également souscrire au prêt Action Logement (anciennement prêt 1% Logement)
3- Si vous êtes éligible, vous pouvez également envisager de souscrire un PAS (prêt à l'accession sociale)
4- Si vous avez un PEL ouvert avant le 1er janvier 2018, une prime d'Etat peut vous être versée si vous achetez un bien immobilier
5- Si votre entreprise a mis en place un dispositif d’épargne salariale (un PEE ou un PERCO par exemple), vous pouvez en demander le déblocage anticipé (tout ou une partie) dans les 6 mois suivant la transaction. Un achat immobilier est en effet une des conditions de déblocage
Autant de coups de pouce pour votre apport personnel. Notez que la constitution d'un apport personnel est une clé pour acheter un bien immobilier. Si le montant généralement attendu par les banques est de l'ordre de 10% du prix de vente, les financements sans apport sont possibles dans certains cas, notamment pour les primo-accédants.
Multipliez les pistes de recherche et épluchez les annonces immobilières
Intéressez-vous aux biens vendus par des particuliers directement – si vous voulez limiter les dépenses - mais pas seulement. Un agent immobilier peut être un excellent allié pour sélectionner les logements correspondant à vos critères de recherche immobilière mais aussi pour vous aider à constituer un dossier complet et négocier avec le vendeur.
Acquéreurs : menez l’enquête sur les caractéristiques du bien immobilier
Sur l’appartement qui vous plaît!
Demandez au propriétaire plusieurs documents : le dossier de diagnostic technique (DDT) ; les documents liés à la copropriété : le carnet d’entretien de l’immeuble pour s’informer sur l’état des parties communes et le procès-verbal des dernières assemblées générales des copropriétaires ainsi que le règlement de copropriété.
Tous ces documents doivent vous être remis avant la signature du compromis de vente. Ils vous permettent de prendre connaissance de l'état de votre future habitation (présence ou absence de plomb, état des installations d'électricité ou de gaz, zone inondable....). Il est très important de lire les derniers pv d'assemblées générales qui vous donnent de précieuses informations sur l'état de la copropriété et les éventuels impayés et travaux prévus.
Sur la maison individuelle que vous avez repérée
Informez-vous sur les éventuelles servitudes de passage auxquelles la maison est soumise, consultez la documentation cadastrale (qui sert de base pour calculer les impôts locaux) ; si le terrain est mal délimité, faîtes établir un plan par un géomètre expert.
Pensez au diagnostic assainissement
Ce diagnostic n’est pas obligatoire ; tout dépendra du Conseil municipal sur lequel vous tomberez. Mais au vu du nombre croissant de contentieux qui surviennent après une vente, mieux vaut prendre vos précautions avant la signature. La situation sera ainsi transparente et vous pourrez, le cas échéant, négocier le prix de vente – faire enlever une fosse septique coûte cher !
Visitez le bien à différents moments
Rendez-vous sur place dans la journée, au cours d’une soirée ou encore durant le week-end. Observez l’environnement, jugez par exemple s’il est plus bruyant que lors de votre dernière visite. Et n'hésitez pas à venir accompagné lors d'une contre-visite. Renseignez-vous également auprès du service de l'urbanisme de la mairie pour connaître l'évolution prévisible du quartier.
Négociez le prix immobilier avec le vendeur
Si vous estimez que le bien est surcoté par rapport au marché local, vous pouvez tenter une négociation de l’ordre de 10 %. Imprimez les annonces immobilières similaires pour appuyer votre argumentaire.
Jouez également sur les défauts du logement (rez-de chaussée, étage élevé sans ascenseur, cuisine à refaire entièrement…)
Calculez le coût total de l’opération avec tous les frais annexes
Soyez objectif sur les travaux que vous devrez entreprendre et faîtes venir un professionnel pour en vérifier le coût. Gardez en tête que le financement de votre projet comprendra : le prix d’acquisition, les frais de notaire, les frais du prêt (demandés par la banque mais aussi les garanties – hypothèques ou cautionnement – ), les frais d’assurance du prêt et les travaux.
Pensez à faire appel à un courtier immobilier
Une fois votre compromis signé, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier. Le courtier est un intermédiaire entre vous et la banque et vous accompagne dans vos démarches. C'est un véritable gain de temps et d'argent !
Surtout que rien ne vous oblige à prévenir votre banquier de votre démarche !
Choisissez votre notaire
Vous faut-il un notaire différent de celui du vendeur ? Pas nécessairement. Le notaire est censé être impartial. Mais si vous êtes d’un tempérament plutôt anxieux, mieux vaut choisir un professionnel qui vous représentera et vous conseillera personnellement. Et n'oubliez pas de prendre en compte le montant des frais de notaire dans votre budget d'achat puisque ces derniers représentent 7 à 8% du prix de vente dans l'ancien.
Bon à savoir : si deux notaires s'occupent de la vente, les frais de notaire ne sont pas multipliés par 2, ils n'augmentent pas !
source : le figaro immo
